計算方法


建物を所有することを目的として、地上権や賃借権などを持っている場合があります。これは、借地権と呼ばれる権利ですが、借地権の中には、いくつかの種類があるため、きちんと理解しておかなければなりません。

特に重要な権利としては、借地借家法という法律の第22条に規定されている定期借地権です。土地を利用している間は、それほど定期借地権の細かい内容について意識する機会はありませんが、相続が発生すると、さまざまなことを考える必要が出てきます。

定期借地権については、通常の借地権とは異なる取り扱いがなされることに注意が必要です。原則として、被相続人が死亡した日に、借地人に帰属している経済的利益、および存続期間をもとに評価した価額によって評価することになります。取引価格がいくらであったかなど、細かい数値についても、きちんと把握しておくことが大切です。相続が始まった段階で、書類の確認をすることが大切です。

年金について考える場合、複利年金現価率の数値が大切です。複利年金現価率というのは、希望の年金額を受け取るために、どのくらいの年金原資が必要になるかを計算するために使用するものです。複利年金現価率をもとに、老後の生活資金を算出することができます。

地上権に準ずる権利として評価できない賃借権の場合


優先的に、土地を継続して借りることのできる権利のことを借地権といいます。 さらに詳細に分類すると、「地上権」「土地賃借権」「永小作権」「地役権」などに分けられます。 借地権者からすると、建物は自分のものであるが、その建物の建っている土地は、誰かからの借りものである、ということになります。 相続税評価にあたって、この借地権が大きなポイントになってくる場合があります。 一時使用目的の借地権は、雑種地の賃借権と同様の形で評価します。 雑種地の賃借権の価額は、基本的にはその賃貸借契約の内容や利用の実態等を考慮して評価することとなっています。 ただし、賃借権の登記がされているものや設定の対価として権利金や一時金の支払いのあるもの、また、堅固な構築物の所有を目的とするものなど、地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権の場合は、「更地の課税評価額」に「残存期間に応じた法定地上権割合と借地権割合のいずれか低い割合」を乗じたものとなります。 そうでない場合は、「更地の課税評価の額」に「残存期間に応じた法定地上権割合」を乗じたものを2分の1にすることとされています。 税務上も大きな影響がありますので、特に留意する必要があります。

 

 

 

 

地上権に準ずる権利として評価できる賃借権の場合


債権などに関する評価を行うことは、簡単なことではありません。素人が、それぞれの判断をしてよいわけではないのです。きちんと評価の方法が決められているので、適切な方法に従って判断することになります。

地上権に準ずる権利として評価できる賃借権について、争いになるケースがあります。たとえば、賃借権の登記が行われているもの、設定した対価として権利金や一時金の授与があったもの堅固な構築物の所有を目的としているものなどです。この場合の価額は、対象となる雑種地の価額に、賃借権の残存期間などに応じて考えていきます。相続税法や、地価税法などに規定されている条文によって判断するものです。残存期間に応じた法定地上権割合などの数値についても、きちんと把握しておく必要があります。

残存期間に応じた法定地上権割合の判断は、専門的な知識が必要になるため、弁護士などに相談することが原則です。その他、更地の課税評価額、借地権割合といったものについても、重要な要素となります。計算を行う場合は、残存期間に応じた法定地上権割合と借地権割合の、いずれか低い方の割合を乗じて得られた金額をもとにしていきます。

正確な計算については、専門家に相談することが大切です。

paso01_m

 

一時使用目的の借地権


借地借家法は建物所有目的の地上権及び土地の賃借権を特別に保護しています。もっとも借地借家法25条により、臨時設備の設置などの一時使用目的の借地権には同法による借地人保護の規定が適用されないとされており、訴訟でもいかなる目的で契約が締結されたのかが争われるケースが多くみられます。一時使用の認定は困難ですが、判例には期間10年の契約を一時使用と認めた例があります。不法占拠者など占有権限を争っている者との間で一定の期間に限って占有を認める合意をした場合には、一時使用目的と認定されやすいと考えられています。一時使用目的であったとしても相続税の課税対象となるところ、このように相対的に弱い権利となる場合には別途特別な考慮をする必要があります。すなわち、財産評価基本通達により、雑種地の賃借権の評価方法と同様になります。雑種地の自用地としての価額に法定地上権割合を掛け合わせたものを2分の1に減じた価額となります。そして法定地上権割合とはその賃借権が地上権であるとした場合に適用される相続税法23条に規定する割合をいいます。このように、一時使用目的か否かは相続税算定の上で重要な考慮要素となるので、契約を締結する場合には慎重に検討する必要があるといえます。
eki01_l

建物所有者に帰属する経済的利益及びその存続期間をもとに評価


建物所有者に帰属する経済的利益と、その存続期間をもとに評価するのが通常方法となっておりますが、実際の評価基準となる項目は残存期間をいかに設定するかによって内容がl変動してまいります。
ここでいう定期借地権についての目的となっている宅地分譲について、一般的な定期借地権における主目的として展開しているのは存続期間における宅地評価との密接な関係について記述されており、課税上の弊害が皆無でない限り基本通達の定めにかかわらず、一部の内容については、評価対象が変動することとなっております。
一般定期借地権とは、公正証書に基づいた書面提示によって借地期間を最低50年以上とした借地期間が満了となることによって借地権が確定的に終了することを指す言葉となっております。
宅地評価が生じた場合は、さまざまな宅地権の保証問題などが付いて回ることになりますが、すべての内容については財産評価基本通達の定めに基づいた適正評価を判断することになります。
なお借地権が伴う遺産相続には弁護士などを立てる理由が多いのも、存続期間が群を抜いていることに起因した内容で問題提起されているのは間違いないところとなります。
ちなみに課税上弊害としての通知がない限りでは、その定期借地権等が確認している課税時期にも影響することになります。

定期借地権等


戦前の都市では借家住まいが当たり前で、借家人が土地を持つことを考えていませんでしたが、その後の高度経済成長は土地神話を生み、又借家人と借地人のいがみあいを生む結果となりました。 この為に土地を持っていても、借家人に貸した場合に土地が返還されないこともあり、返還されても立退料を支払わないといけないなど、土地の価格に見合った賃料が得られないなどの問題が噴出してきました。 バブル崩壊は、土地神話も崩壊し、このような時に土地を所有するのではなく、土地の利用を考える住宅の取得モデルが考え出されたのです。 この住宅取得モデルのおいては、土地を取得を必要としない為に、従来の住宅取得に比べ安価で取得を可能としました。 この一定の期間土地の利用する権利のことを定期借地権といい、3つの特約が認められました。 1)契約の更新が無い2)建て替えによる借地期間の延長が無い3)建物買取り請求権が無い等の3つの特約が認められました。 通常の借地権は、存続期間満了後も更新が認めれ、借地権者に有利な扱いになっており、借地権設定者からの更新拒絶に制限があり、借地権者に建物買取り請求権が認められています。 この制度による借地権の期間は、1)10年以上20年以下2)30年以上3)50年以上と3つのタイプがあります。 原則として、期間終了後には建物を取り壊して返還する義務があります。

 

  

借地権割合は路線価図や評価倍率表に表示されている


densha01_l

借地権の相続税評価額は、その借地を自用地(更地)と仮定した場合の評価額に、国税局で定めた借地権の価額の割合を乗じて算出します。借地である土地の評価には「路線価方式」と「倍率方式」があり、路線価方式では呼称の通りに路線価をもとに、倍率方式では固定資産税の評価額と、評価倍率と呼ばれる国税局が定めた倍率を使用して評価を行います。
相続税評価を行うために必要なデータのうち、固定資産税の評価額は市区町村役場から入手できる固定資産税評価証明書に記載されていますが、それ以外の項目は路線価図と評価倍率表に記載されています。借地権割合についてもこれら2つの図表の中に示されています。路線価図の中では借地権の価額の割合をアルファベットを用いてA~Gの7段階で示しており、Aを90%とし、以降は10%刻みで低くなっていき、Gでは30%となります。評価倍率表では、借地権の価額の割合を数値(百分率)で表示しています。
路線価や評価倍率は国税庁で毎年見直しを行っており、結果は国税庁が作成した専用のホームページで公開しています。このホームページでは直近3年分の閲覧が可能です。2007(平成19)年以前は国税局や税務署に路線価図等を冊子にして備え付けていましたが、電子化とペーパーレス化を目的に、2008(平成20)年以降は冊子の備え付けを取りやめて備え付けのパソコンから閲覧する形に変更となりました。

更地の課税評価額に地域ごとに定められた借地権割合を乗じて評価


相続や譲渡があった際、対象となった土地の評価をどうするかは税理士さんにとって大きな悩みです。 クライアントにとっては少しでも評価額が少ない方がいいのですが、それにも限度があります。 特に、あいまいな権利関係がある土地の評価は悩みの種です。

このような土地の代表的なものが借地です。 土地を貸すと契約に縛られる関係で土地の価格は下がります。 この下がった土地の金額のことを「底地価格」と言いますが、このような土地は実際の売買実例が極端に少ないことから、課税評価額を算出することが至難の業なのです。

しかし、この評価額を算出する指標として借地権割合というものがあります。 土地を貸すことによって、土地の価格がどれだけ下がるかという指標で、大都市圏になるほどこの割合が高くなります。 都心部ではこの割合が9割を超えるような場所も珍しくありません。 つまり、土地を貸したら土地自体の価値が10分の1になってしまうということなのです。

この借地権割合は、国税庁のホームペーシ上にある路線価図で知ることができます。 路線価は、土地取引が活発な地域の土地価格を土地の前面にある道路に着目して表示しているものです。 ここで把握した借地権割合を、更地の状態の評価額に乗じることで、借地権や残された底地の評価額を求めることができるのです。

通常の借地権


biss-tool01_l
借地権には様々な種類があり、定期的なものか、一時使用目的か等によって相続税の算定方法が異なります。通常型の場合は、対象となる宅地が権利が付着していない、自用地としての価額に、一定の割合を乗じて求めることになります。この一定の割合は同じような事情の下にある地域ごとに定められており、路線価図や評価倍率表に表示されています。路線価図は路線に面する標準的な宅地の一平方メートル当たりの価額のことで、路線価が定められている地域の土地等を評価する場合に用いられます。例えば、一路面に面している宅地の場合、まず路線価に奥行補正率を乗じ、一立方メートルあたりの価額を求めます。次にこの価額に地積を乗じることで自用地の価額を求めます。最後に、求めた自用地の価額に一定の割合を乗じることになります。これに対し、評価倍率表とは路線価が定められていない地域の土地等を評価する場合に用いられます。評価倍率表は町又は大字名欄、割合、適用地域名、固定資産税評価額に乗ずる倍率等から構成されます。そして、固定資産税評価額に乗ずる倍率等は、宅地、田、畑、山林、原野、牧場、池沼に分けられています。なお、路線価図や評価倍率表は国税庁のホームページから閲覧することができます。